第二屆園區(qū)訴苦大會由學加中房產(chǎn)城研究院主辦，廣州光亞會展集團、阿拉物聯(lián)、廣州共享直播基地協(xié)辦，相比第一屆園區(qū)訴苦大會，這次的會場布置檔次高了很多，也引來不少同學的吐槽，“不像訴苦大會，更像頒獎典禮！”
本次園區(qū)訴苦大會，請來11位學加中房產(chǎn)城研究院的同學，聽聽他們對園區(qū)運營方面的心得。
第一位上臺的是國企園區(qū)運營商的代表，廣州番禺創(chuàng)業(yè)科技園總經(jīng)理王凱同學。
王凱同學圍繞項目當中的一個園區(qū)改造，從而提出了“七宗罪”講到了園區(qū)改造的難點和重點。
(1) 園區(qū)的位置。
(2) 周邊的配套問題。
(3) 項目定位需緊跟時代變化，十年前的項目不能用十年前的開發(fā)模式。
(4) 開發(fā)模式不能單一。
(5) 工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計的延展功能，復合多功能。
(6) 一定要考慮現(xiàn)金流的問題，先不要考慮一定能賺多少錢而使現(xiàn)金流停滯。
(7) 股東制有時候也會因協(xié)商不統(tǒng)一而導致項目開發(fā)滯后。
第二位是自有物業(yè)做園區(qū)經(jīng)營的代表，增城1978電影小鎮(zhèn)總經(jīng)理王雄偉同學，王雄偉同學在上臺發(fā)言時立馬訴出了“十大苦”。包括導流難、收租難、招商難、融資難、電影產(chǎn)業(yè)難上加難、文創(chuàng)難、復工復產(chǎn)和疫情防控的矛盾難、精細化運營難、專業(yè)人才招聘難、投資回報難等。
第三位上臺訴苦的是廣東芬享家開發(fā)運營有限公司董事長張偉海同學。
作為民營做文旅類園區(qū)的代表，張偉海的同學的民宿項目還沒迎來領(lǐng)導們的入住，就香消玉殞，是真的苦不堪言。在經(jīng)歷了許多成功和一些沒那么成功的項目后，張偉海同學提出了幾點避坑指南：
(1) 千萬不要相信地方政府的非程序的默許。
(2) 地方政府一定不會因為對你的默許而違法違規(guī)的，再多的承諾還不如守法。一定不要占用農(nóng)田，一定在獲得建設(shè)用地的情況下建設(shè)。
第四位訴苦的同學是叁柒基業(yè)（廣州）投資發(fā)展有限公司總裁助理高偉民。作為最典型的二房東的園區(qū)代表，高偉民同學在開始就簡潔精干的講到：舊改項目一定需要跟上時代變化，要有新的思維！然后提出了他總結(jié)的四大避坑指南：
(1) 老板的情懷會把人逼瘋，但是和主題園區(qū)融合在一起，就會形成獨特的文化調(diào)性，也就成為了一個園區(qū)的觀感靈魂！
(2) 園區(qū)不要做成一個“鳥籠”，舍棄部分出租面積，留出空間，“別有洞天”的空間更能吸引客戶。
(3) 注重人與人的交流，一個有溫度的服務體系，打造的是一個“社區(qū)”，而不是園區(qū)。
(4) 復合型人才是園區(qū)剛需，規(guī)劃設(shè)計、園區(qū)運營、物業(yè)管理、招商推廣、企業(yè)服務等都是園區(qū)必修課；園區(qū)需要跨界綜合性人才。
第五位上臺訴苦的是廣東順德軍民融合產(chǎn)業(yè)園的副總經(jīng)理胡建國同學。作為高大上的軍民融合產(chǎn)業(yè)園，胡建國同學又有什么樣的苦要訴呢？胡同學直接說到：我們沒有政策上面的困惑，主要是運營上的苦難多一些。
運營的難點主要體現(xiàn)在：
(1) 前期投入大
(2) 招商難，項目落地周期長
(3) 投資回報漫長
運營的困惑主要是：
(4) 家國情懷與商業(yè)利益如何結(jié)合？
(5) 如何形成軍民融合的特色？
(6) 如何促進民為軍服務？
(7) 如何申請扶持政策？
(8) 如何加快項目落地？
最后，胡建國同學引用習近平總書記的一句話總結(jié)到：當前和今后一個時期是軍民融合的戰(zhàn)略機遇期，也是軍民融合由初步融合向深度融合過渡、進而實現(xiàn)跨越發(fā)展的關(guān)鍵期。
第六位上臺訴苦的是從房地產(chǎn)進入園區(qū)運營的代表，廣州宏通投資有限公司董事總經(jīng)理楊俊亮同學。
楊俊亮同學分享到：我們團隊以前是做房地產(chǎn)，這兩三年進入到園區(qū)，算是自討苦吃類型。雖然進入只有兩三年，但是也遇到了不少的困難：
因為大量企業(yè)從三資平臺爭奪物業(yè)，園區(qū)運營商被強勢碾壓，村集體非常強勢，而且一副高高在上的姿態(tài)。甚至出現(xiàn)村集體把招標文件寫錯，而投標方無可奈何的情況。以及各類手續(xù)不完善，大量時間在補辦手續(xù)的情況，甚至園區(qū)運營商要和村的村民去被動交涉當協(xié)調(diào)員的情況。
第七位上臺訴苦的是中國物流地產(chǎn)的前三企業(yè)，易商集團，華南區(qū)副總經(jīng)理王暢同學。
他分享，物流地產(chǎn)的最大痛苦就在于拿地難，因為稅收地，所以從政府拿地不容易，另外，二級市場因為要和其他非物流企業(yè)爭奪物流用地，推高了物流用地的價格，此外，不同地塊的施工難度，規(guī)劃難度也不一樣，物流園區(qū)越來越追求高容積率，也對規(guī)劃設(shè)計提出更高要求。
第八位上臺訴苦的是在生命科學領(lǐng)域進行精細化運營的園區(qū)代表，廣州海納產(chǎn)業(yè)運營管理董事總經(jīng)理宋嘯亮同學。
宋嘯亮同學從幾個方面闡述了園區(qū)所遇困難的特質(zhì)：
(1) 關(guān)于土地如果僅僅租賃進行改造，風險是很高的。
(2) 地方政府不斷出臺的產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)禁止進入條例，會讓做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營商們疲于應付。
(3) 環(huán)保政策，應急規(guī)范的快速迭代也會讓園區(qū)運營商很痛苦。
(4) 科技大廈往往不產(chǎn)出稅收，但是卻能帶動GDP，政府應該如何衡量。
(5) 園區(qū)經(jīng)營團隊的股權(quán)結(jié)構(gòu)問題。
(6) 園區(qū)的基礎(chǔ)建筑、機電能力、排放能力一旦前期沒有規(guī)劃好，都會制約園區(qū)發(fā)展。
(7) 園區(qū)如果打造的很好，高門檻，又會面臨未來不可復制的問題。
第九位上臺訴苦的是廣州中巨產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理馬紀剛同學，作為廣州開發(fā)區(qū)的工業(yè)園區(qū)頭部企業(yè)，他也遇到了一些坑。
(1) 其中一個項目在房東未完成驗收工作的時候就接手運營，當時抱有一種僥幸心理，正常情況下，已成功報建，最后還是可以驗收的。結(jié)果遲遲無法驗收。
(2) 另外一個項目為某個大企業(yè)定制了園區(qū)，結(jié)果大企業(yè)一直無法落戶，導致園區(qū)的虧損。
(3) 還有一個項目，存在僥幸心理雖然知道政府的征地計劃，但是認為沒有那么快完成征地，還有時間，但是，政府不給辦理園區(qū)的營業(yè)執(zhí)照，也最后導致園區(qū)的虧損。
第十位上臺訴苦的是來自珠海森坦企業(yè)孵化管理有限公司CEO許曉同學。
許曉同學分享了自己在遇到苦難時的幾個方法：
(1) 進攻是最好的防御，要敢于打破自己的優(yōu)勢形成自己的優(yōu)勢。
(2) 內(nèi)線的大縱深防御：就是運用自己廣袤的國土通過各種手段去不斷削弱拖延敵人；積聚自己的力量，最后反擊敵人直至消滅敵人。
(3) 謹慎決策快速行動
(4) 避免進行戰(zhàn)略決戰(zhàn)，千萬不要把資金放在同一個項目。
最后一位上臺訴苦的是廣東晨軻科技企業(yè)孵化器董事長賀宏朝同學。
賀宏朝同學分享了舊改園區(qū)的壓力與風險：
(1) 土地收儲風險
(2) 違法建設(shè)風險
(3) 投資經(jīng)營風險
(4) 政府期望與園區(qū)經(jīng)驗矛盾凸顯
他認為，未來的園區(qū)運營商，一定要站在政府的立場考慮，招商對象不能在區(qū)域內(nèi)挖來挖去，一定要有能從外地拓展招商的能力。
此外，園區(qū)運營商也要說服政府，不能僅僅關(guān)注園區(qū)客戶的稅務貢獻，而要注重園區(qū)客戶的產(chǎn)值以及社會貢獻度。
本次活動每位嘉賓都分享了各自的心得和體會，到場的眾多學加中房的同學們和園區(qū)運營商都大呼過癮，收獲良多。
下面是活動的照片回顧。
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