第二屆園區(qū)訴苦大會(huì)由學(xué)加中房產(chǎn)城研究院主辦，廣州光亞會(huì)展集團(tuán)、阿拉物聯(lián)、廣州共享直播基地協(xié)辦，相比第一屆園區(qū)訴苦大會(huì)，這次的會(huì)場(chǎng)布置檔次高了很多，也引來不少同學(xué)的吐槽，“不像訴苦大會(huì)，更像頒獎(jiǎng)典禮！”
本次園區(qū)訴苦大會(huì)，請(qǐng)來11位學(xué)加中房產(chǎn)城研究院的同學(xué)，聽聽他們對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)方面的心得。
第一位上臺(tái)的是國(guó)企園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的代表，廣州番禺創(chuàng)業(yè)科技園總經(jīng)理王凱同學(xué)。
王凱同學(xué)圍繞項(xiàng)目當(dāng)中的一個(gè)園區(qū)改造，從而提出了“七宗罪”講到了園區(qū)改造的難點(diǎn)和重點(diǎn)。
(1) 園區(qū)的位置。
(2) 周邊的配套問題。
(3) 項(xiàng)目定位需緊跟時(shí)代變化，十年前的項(xiàng)目不能用十年前的開發(fā)模式。
(4) 開發(fā)模式不能單一。
(5) 工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)的延展功能，復(fù)合多功能。
(6) 一定要考慮現(xiàn)金流的問題，先不要考慮一定能賺多少錢而使現(xiàn)金流停滯。
(7) 股東制有時(shí)候也會(huì)因協(xié)商不統(tǒng)一而導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)滯后。
第二位是自有物業(yè)做園區(qū)經(jīng)營(yíng)的代表，增城1978電影小鎮(zhèn)總經(jīng)理王雄偉同學(xué)，王雄偉同學(xué)在上臺(tái)發(fā)言時(shí)立馬訴出了“十大苦”。包括導(dǎo)流難、收租難、招商難、融資難、電影產(chǎn)業(yè)難上加難、文創(chuàng)難、復(fù)工復(fù)產(chǎn)和疫情防控的矛盾難、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)難、專業(yè)人才招聘難、投資回報(bào)難等。
第三位上臺(tái)訴苦的是廣東芬享家開發(fā)運(yùn)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)張偉海同學(xué)。
作為民營(yíng)做文旅類園區(qū)的代表，張偉海的同學(xué)的民宿項(xiàng)目還沒迎來領(lǐng)導(dǎo)們的入住，就香消玉殞，是真的苦不堪言。在經(jīng)歷了許多成功和一些沒那么成功的項(xiàng)目后，張偉海同學(xué)提出了幾點(diǎn)避坑指南：
(1) 千萬不要相信地方政府的非程序的默許。
(2) 地方政府一定不會(huì)因?yàn)閷?duì)你的默許而違法違規(guī)的，再多的承諾還不如守法。一定不要占用農(nóng)田，一定在獲得建設(shè)用地的情況下建設(shè)。
第四位訴苦的同學(xué)是叁柒基業(yè)（廣州）投資發(fā)展有限公司總裁助理高偉民。作為最典型的二房東的園區(qū)代表，高偉民同學(xué)在開始就簡(jiǎn)潔精干的講到：舊改項(xiàng)目一定需要跟上時(shí)代變化，要有新的思維！然后提出了他總結(jié)的四大避坑指南：
(1) 老板的情懷會(huì)把人逼瘋，但是和主題園區(qū)融合在一起，就會(huì)形成獨(dú)特的文化調(diào)性，也就成為了一個(gè)園區(qū)的觀感靈魂！
(2) 園區(qū)不要做成一個(gè)“鳥籠”，舍棄部分出租面積，留出空間，“別有洞天”的空間更能吸引客戶。
(3) 注重人與人的交流，一個(gè)有溫度的服務(wù)體系，打造的是一個(gè)“社區(qū)”，而不是園區(qū)。
(4) 復(fù)合型人才是園區(qū)剛需，規(guī)劃設(shè)計(jì)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、招商推廣、企業(yè)服務(wù)等都是園區(qū)必修課；園區(qū)需要跨界綜合性人才。
第五位上臺(tái)訴苦的是廣東順德軍民融合產(chǎn)業(yè)園的副總經(jīng)理胡建國(guó)同學(xué)。作為高大上的軍民融合產(chǎn)業(yè)園，胡建國(guó)同學(xué)又有什么樣的苦要訴呢？胡同學(xué)直接說到：我們沒有政策上面的困惑，主要是運(yùn)營(yíng)上的苦難多一些。
運(yùn)營(yíng)的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在：
(1) 前期投入大
(2) 招商難，項(xiàng)目落地周期長(zhǎng)
(3) 投資回報(bào)漫長(zhǎng)
運(yùn)營(yíng)的困惑主要是：
(4) 家國(guó)情懷與商業(yè)利益如何結(jié)合？
(5) 如何形成軍民融合的特色？
(6) 如何促進(jìn)民為軍服務(wù)？
(7) 如何申請(qǐng)扶持政策？
(8) 如何加快項(xiàng)目落地？
最后，胡建國(guó)同學(xué)引用習(xí)近平總書記的一句話總結(jié)到：當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期是軍民融合的戰(zhàn)略機(jī)遇期，也是軍民融合由初步融合向深度融合過渡、進(jìn)而實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的關(guān)鍵期。
第六位上臺(tái)訴苦的是從房地產(chǎn)進(jìn)入園區(qū)運(yùn)營(yíng)的代表，廣州宏通投資有限公司董事總經(jīng)理?xiàng)羁×镣瑢W(xué)。
楊俊亮同學(xué)分享到：我們團(tuán)隊(duì)以前是做房地產(chǎn)，這兩三年進(jìn)入到園區(qū)，算是自討苦吃類型。雖然進(jìn)入只有兩三年，但是也遇到了不少的困難：
因?yàn)榇罅科髽I(yè)從三資平臺(tái)爭(zhēng)奪物業(yè)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商被強(qiáng)勢(shì)碾壓，村集體非常強(qiáng)勢(shì)，而且一副高高在上的姿態(tài)。甚至出現(xiàn)村集體把招標(biāo)文件寫錯(cuò)，而投標(biāo)方無可奈何的情況。以及各類手續(xù)不完善，大量時(shí)間在補(bǔ)辦手續(xù)的情況，甚至園區(qū)運(yùn)營(yíng)商要和村的村民去被動(dòng)交涉當(dāng)協(xié)調(diào)員的情況。
第七位上臺(tái)訴苦的是中國(guó)物流地產(chǎn)的前三企業(yè)，易商集團(tuán)，華南區(qū)副總經(jīng)理王暢同學(xué)。
他分享，物流地產(chǎn)的最大痛苦就在于拿地難，因?yàn)槎愂盏?，所以從政府拿地不容易，另外，二?jí)市場(chǎng)因?yàn)橐推渌俏锪髌髽I(yè)爭(zhēng)奪物流用地，推高了物流用地的價(jià)格，此外，不同地塊的施工難度，規(guī)劃難度也不一樣，物流園區(qū)越來越追求高容積率，也對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出更高要求。
第八位上臺(tái)訴苦的是在生命科學(xué)領(lǐng)域進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的園區(qū)代表，廣州海納產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理董事總經(jīng)理宋嘯亮同學(xué)。
宋嘯亮同學(xué)從幾個(gè)方面闡述了園區(qū)所遇困難的特質(zhì)：
(1) 關(guān)于土地如果僅僅租賃進(jìn)行改造，風(fēng)險(xiǎn)是很高的。
(2) 地方政府不斷出臺(tái)的產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)禁止進(jìn)入條例，會(huì)讓做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)商們疲于應(yīng)付。
(3) 環(huán)保政策，應(yīng)急規(guī)范的快速迭代也會(huì)讓園區(qū)運(yùn)營(yíng)商很痛苦。
(4) 科技大廈往往不產(chǎn)出稅收，但是卻能帶動(dòng)GDP，政府應(yīng)該如何衡量。
(5) 園區(qū)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的股權(quán)結(jié)構(gòu)問題。
(6) 園區(qū)的基礎(chǔ)建筑、機(jī)電能力、排放能力一旦前期沒有規(guī)劃好，都會(huì)制約園區(qū)發(fā)展。
(7) 園區(qū)如果打造的很好，高門檻，又會(huì)面臨未來不可復(fù)制的問題。
第九位上臺(tái)訴苦的是廣州中巨產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理馬紀(jì)剛同學(xué)，作為廣州開發(fā)區(qū)的工業(yè)園區(qū)頭部企業(yè)，他也遇到了一些坑。
(1) 其中一個(gè)項(xiàng)目在房東未完成驗(yàn)收工作的時(shí)候就接手運(yùn)營(yíng)，當(dāng)時(shí)抱有一種僥幸心理，正常情況下，已成功報(bào)建，最后還是可以驗(yàn)收的。結(jié)果遲遲無法驗(yàn)收。
(2) 另外一個(gè)項(xiàng)目為某個(gè)大企業(yè)定制了園區(qū)，結(jié)果大企業(yè)一直無法落戶，導(dǎo)致園區(qū)的虧損。
(3) 還有一個(gè)項(xiàng)目，存在僥幸心理雖然知道政府的征地計(jì)劃，但是認(rèn)為沒有那么快完成征地，還有時(shí)間，但是，政府不給辦理園區(qū)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，也最后導(dǎo)致園區(qū)的虧損。
第十位上臺(tái)訴苦的是來自珠海森坦企業(yè)孵化管理有限公司CEO許曉同學(xué)。
許曉同學(xué)分享了自己在遇到苦難時(shí)的幾個(gè)方法：
(1) 進(jìn)攻是最好的防御，要敢于打破自己的優(yōu)勢(shì)形成自己的優(yōu)勢(shì)。
(2) 內(nèi)線的大縱深防御：就是運(yùn)用自己廣袤的國(guó)土通過各種手段去不斷削弱拖延敵人；積聚自己的力量，最后反擊敵人直至消滅敵人。
(3) 謹(jǐn)慎決策快速行動(dòng)
(4) 避免進(jìn)行戰(zhàn)略決戰(zhàn)，千萬不要把資金放在同一個(gè)項(xiàng)目。
最后一位上臺(tái)訴苦的是廣東晨軻科技企業(yè)孵化器董事長(zhǎng)賀宏朝同學(xué)。
賀宏朝同學(xué)分享了舊改園區(qū)的壓力與風(fēng)險(xiǎn)：
(1) 土地收儲(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)
(2) 違法建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)
(3) 投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
(4) 政府期望與園區(qū)經(jīng)驗(yàn)矛盾凸顯
他認(rèn)為，未來的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，一定要站在政府的立場(chǎng)考慮，招商對(duì)象不能在區(qū)域內(nèi)挖來挖去，一定要有能從外地拓展招商的能力。
此外，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商也要說服政府，不能僅僅關(guān)注園區(qū)客戶的稅務(wù)貢獻(xiàn)，而要注重園區(qū)客戶的產(chǎn)值以及社會(huì)貢獻(xiàn)度。
本次活動(dòng)每位嘉賓都分享了各自的心得和體會(huì)，到場(chǎng)的眾多學(xué)加中房的同學(xué)們和園區(qū)運(yùn)營(yíng)商都大呼過癮，收獲良多。
下面是活動(dòng)的照片回顧。
粵公網(wǎng)安備 44010602001351號(hào)