2018鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下-農(nóng)旅小鎮(zhèn)與田園綜合體高級(jí)研修班：9月28-30日在成都舉辦。本次會(huì)議行業(yè)20多位一線項(xiàng)目操盤手齊聚，在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下，圍繞特色小鎮(zhèn)—田園綜合體-美麗鄉(xiāng)村-休閑農(nóng)業(yè)-鄉(xiāng)村旅游等···· 深度講解有關(guān)政策機(jī)遇、國(guó)家扶持、創(chuàng)建申報(bào)、頂層設(shè)計(jì)、盈利模式、策劃創(chuàng)意、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、落地要點(diǎn)、操盤實(shí)踐、運(yùn)營(yíng)模式、IP打造、投融資模式、資源鏈接、項(xiàng)目考察等15個(gè)緯度分享.
如何補(bǔ)錢、補(bǔ)地、補(bǔ)機(jī)制、補(bǔ)固定資產(chǎn)?如果你打算做田園綜合體特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目一定要來(lái)參與!!來(lái)了就能為你節(jié)省1個(gè)億，盲目瞎干只會(huì)把項(xiàng)目帶向死亡。
托爾斯泰說(shuō)，幸福的人都是一樣的，不幸的人各有各的不幸。
文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)也是如此，成功項(xiàng)目有共性，失敗項(xiàng)目原因卻不盡相同。下面從旁觀者的角度，分析下龍?zhí)端l(xiāng)如何系統(tǒng)性失敗，但愿為后來(lái)者提供一絲絲有意義的提醒。
1、優(yōu)越的大區(qū)位彌補(bǔ)不了小區(qū)位的尷尬
龍?zhí)端l(xiāng)位于成都市東北三環(huán)外，區(qū)位可謂優(yōu)越。
但，為什么開(kāi)街五年來(lái)人氣越來(lái)越慘淡。
來(lái)看一下龍?zhí)端l(xiāng)的小區(qū)位環(huán)境，項(xiàng)目位于龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城內(nèi)。
雖說(shuō)是總部經(jīng)濟(jì)城，但和傳統(tǒng)意義上的總部經(jīng)濟(jì)不同，周邊工廠用地比較多，像水鄉(xiāng)西側(cè)，藍(lán)色屋頂為大片的工廠用地，工人居多，處于傳統(tǒng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，大部分人在車間而不是寫字樓，消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣，與水鄉(xiāng)定位的中高端品質(zhì)消費(fèi)不匹配。
工業(yè)廠房偏多，常住人口偏少，造成小環(huán)境很難營(yíng)造出休閑度假的氛圍，試想，有幾個(gè)人愿意穿過(guò)工廠區(qū)域，來(lái)到周邊都能看到車間的位置休閑娛樂(lè)，與環(huán)境的格格不入，影響項(xiàng)目品質(zhì)的完美呈現(xiàn)。
2、交通看似便利 實(shí)際上被圍困
龍?zhí)端l(xiāng)位于三環(huán)和四環(huán)之間，周邊雖然有三環(huán)、四環(huán)、滬蓉高速、成華大道、龍?zhí)堵返冉煌ǜ傻澜?jīng)過(guò)，交通看似很便利。
再看看周邊，密密麻麻的鐵路將龍?zhí)端l(xiāng)圍合起來(lái)，鐵路往往對(duì)城市片區(qū)割裂性較強(qiáng)，一個(gè)城市鐵路兩側(cè)會(huì)有截然不同的風(fēng)貌，龍?zhí)端l(xiāng)有N條鐵路，將看似便利的交通、優(yōu)越的區(qū)位阻擋的嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，成都本地人開(kāi)車過(guò)去就會(huì)覺(jué)得比較麻煩，更不要說(shuō)外地游客，可能外地游客還沒(méi)到達(dá)水鄉(xiāng)，就被轉(zhuǎn)暈了，也會(huì)被周邊其他幾個(gè)古鎮(zhèn)截留。
交通便利看似能夠促進(jìn)項(xiàng)目的通達(dá)性，但交通的性質(zhì)也會(huì)成為弱化因素，并不是有幾條主干道就萬(wàn)事大吉。
3、好看的皮囊千千萬(wàn) 有趣的靈魂難尋覓
龍?zhí)端l(xiāng)的工程開(kāi)發(fā)可謂精致，古香古色的建筑，小橋流水的情景，多樣化的植物搭配，蘇州園林式風(fēng)格，被譽(yù)為成都的“周莊”，但宣傳時(shí)又成為成都的“清明上河園”，清明上河園屬于宋朝北方特色，光從宣傳定位就可以看出經(jīng)營(yíng)者對(duì)自身認(rèn)識(shí)的混亂。
龍?zhí)端l(xiāng)是典型的蘇州園林風(fēng)格，坦白的說(shuō)，在仿古建筑里，質(zhì)量算是上乘，但把江南的元素生硬的放在天府之國(guó)，調(diào)性總覺(jué)得怪怪的，很難入挑剔成都人的法眼。
成都作為旅游城市，市區(qū)的文旅商業(yè)街，寬窄巷子、錦里、大慈寺太古里、文殊坊、鐵像寺水街，無(wú)一例外，都是圍繞貨真價(jià)實(shí)的歷史建筑，植入現(xiàn)代化的運(yùn)營(yíng)理念，讓消費(fèi)者覺(jué)得有特色，有明確的場(chǎng)景記憶，獨(dú)特性是文旅項(xiàng)目成功的必要因素之一。
成都遠(yuǎn)郊的黃龍溪、洛帶、街子、安仁、平樂(lè)、西來(lái)等古鎮(zhèn)，都是擁有幾百年歷史的古鎮(zhèn)，周邊是田園風(fēng)光，有山有水，有比較好的穿越感，適逢周末節(jié)假日，人氣都還不錯(cuò)。
龍?zhí)端l(xiāng)的定位相當(dāng)尷尬，既沒(méi)有可以來(lái)的人文典故，又沒(méi)有鎮(zhèn)宅的歷史建筑，周邊是廠房或者寫字樓，缺乏旅游場(chǎng)景轉(zhuǎn)換的儀式感。
而且建筑設(shè)計(jì)的理念里，竟然把紅樓夢(mèng)的元素放進(jìn)來(lái)，園內(nèi)一核心建筑群，將12條主體街巷分別以《紅樓夢(mèng)》金陵12釵命名，對(duì)應(yīng)每一釵的屬相，并在街口設(shè)立從蘇州民間收集而來(lái)的12生肖石雕。
所以說(shuō)，龍?zhí)端l(xiāng)定位是模糊的，缺乏接地氣的靈魂，沒(méi)有了靈魂，就像外表精致美麗的行尸走肉，人氣冷清在所難免。
4、工業(yè)用地身份的尷尬
據(jù)新聞媒體報(bào)道，龍?zhí)端l(xiāng)用地于2011年2月取得國(guó)土使用權(quán)證，發(fā)證機(jī)關(guān)為成都市國(guó)土資源局，地類用地為工業(yè)用地。2012年4月該宗地取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，用地項(xiàng)目名稱為非生產(chǎn)性工業(yè)科研用房及配套設(shè)施、公廁，用地性質(zhì)為一類工業(yè)用地。
媒體曾經(jīng)報(bào)道：
一商戶狀告龍?zhí)端l(xiāng)的經(jīng)營(yíng)者，稱出租給他的涉案房屋至今無(wú)相關(guān)建設(shè)規(guī)劃許可證，也無(wú)相關(guān)安全手續(xù)，該房屋為違法建筑。涉案租賃合同系無(wú)效合同。
如果文旅項(xiàng)目連用地性質(zhì)都能含含糊糊，不出問(wèn)題還好，出了問(wèn)題，像是致命傷，后患無(wú)窮。
5、動(dòng)線布局混亂 柳暗花明同一村
前面說(shuō)了，龍?zhí)端l(xiāng)的外圍道路路況復(fù)雜，影響消費(fèi)者快捷到達(dá)。即使到達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi)部，里面的動(dòng)線也依然讓人頭疼。
雖然從衛(wèi)星圖上看，項(xiàng)目幾條動(dòng)線很明確，但實(shí)際上龍?zhí)端l(xiāng)水面面積達(dá)2萬(wàn)平米，長(zhǎng)2.2公里，布局3島、21橋。
縱橫交錯(cuò)的水域，外貌相似的橋梁和景觀，導(dǎo)視牌的缺失，讓人很難快速到達(dá)某個(gè)區(qū)域。
去年曾經(jīng)在龍?zhí)端l(xiāng)逛，人比較少，卻遇到好幾個(gè)人向我問(wèn)路，找不到某個(gè)商店了。這還是人少的情況下，如果人比較多，混亂的動(dòng)線會(huì)讓消費(fèi)者頭皮發(fā)麻，嚴(yán)重影響逛街體驗(yàn)，如果兜了幾圈還是回到原地，沒(méi)幾個(gè)人愿意再來(lái)逛。
6、經(jīng)營(yíng)者與商家 是一根繩上的螞蚱
2013年4月，龍?zhí)端l(xiāng)開(kāi)街運(yùn)營(yíng)，各種促銷活動(dòng)，加上嘗鮮效應(yīng)，開(kāi)業(yè)頭三天保守估計(jì)涌入13萬(wàn)游人。
當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，這幾天，龍?zhí)端l(xiāng)里的商家，尤其是餐飲的商家們簡(jiǎn)直笑歡了。一家豆花店老板說(shuō)，周日中午1點(diǎn)就已經(jīng)賣光了所有食品。而另一家中餐酒樓的老板，面對(duì)滿當(dāng)當(dāng)?shù)拇筇茫Φ貌豢砷_(kāi)交：“生意太好忙得沒(méi)時(shí)間統(tǒng)計(jì)這幾天的營(yíng)業(yè)額”。
如今，繁華景象只是曇花一現(xiàn)，運(yùn)營(yíng)的商家只有幾家，多是普通小吃，大部分店鋪關(guān)門歇業(yè)，曾經(jīng)風(fēng)光的烏篷船從水里來(lái)到旱地，可謂極大的諷刺。
文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，剛開(kāi)始需要漫長(zhǎng)的培養(yǎng)期，有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)管理者會(huì)免收兩三年的租金，或者只收取營(yíng)業(yè)額的10%左右的營(yíng)業(yè)額作為租金，運(yùn)營(yíng)者和商家要共同度過(guò)市場(chǎng)培育期，同時(shí)經(jīng)營(yíng)者還要聯(lián)合商家持續(xù)開(kāi)展各類營(yíng)銷活動(dòng)，確保人氣的熱度。
作為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)者，對(duì)商家收取租金是固定的，據(jù)媒體報(bào)道：
一家名為山珍九斗碗的酒樓，戴著眼鏡的老板娘清閑地坐在外面喝茶。2012年2月份，她和丈夫盤下了這個(gè)地方，光裝修就花了100多萬(wàn)。因鄰近大門，生意剛開(kāi)始相對(duì)要好些，那時(shí)房租每月接近3萬(wàn)，現(xiàn)在因?yàn)樯鈶K淡，房租降到了現(xiàn)在的16000元每個(gè)月，但仍然每月存在嚴(yán)重虧損。為此，她辭退了所有員工，在店門口一塊“如廁收費(fèi)5角”的招牌引起了記者的注意。老板娘無(wú)奈的說(shuō)：“園區(qū)內(nèi)公廁早就壞了，游客只得在我這里如廁，我收點(diǎn)費(fèi)用多少填補(bǔ)一下虧損。”
同時(shí)因開(kāi)業(yè)后人氣迅速下降，商家營(yíng)業(yè)額直線下降，部分商家開(kāi)始拖欠租金，一紙?jiān)V狀把部分商家推上了被告席，訴商家不履行租賃合同，要求對(duì)租金價(jià)格、租金支付方式、違約責(zé)任進(jìn)行約定。
管理者和商家是一榮俱榮的利益共同體，有困難需要共同面對(duì)，如果剛剛出現(xiàn)些問(wèn)題，就要對(duì)簿公堂，怎么不讓商戶寒心，怎么可能用心經(jīng)營(yíng)。
7、文旅項(xiàng)目：沒(méi)那么簡(jiǎn)單
龍?zhí)端l(xiāng)，從盛極一時(shí)到現(xiàn)在沉寂衰落，恰恰說(shuō)明了文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，每個(gè)環(huán)節(jié)都有不當(dāng)?shù)膯?wèn)題，當(dāng)每個(gè)問(wèn)題累積時(shí)，系統(tǒng)性失敗就會(huì)像雪崩一樣出現(xiàn)。
文旅項(xiàng)目不像高周轉(zhuǎn)的住宅項(xiàng)目，前期一定要慢，不把系統(tǒng)性的問(wèn)題考慮清楚并有應(yīng)對(duì)之策，等投入真金白銀，再收回就舉步維艱了。
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