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托爾斯泰說，幸福的人都是一樣的，不幸的人各有各的不幸。
文旅項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營也是如此，成功項(xiàng)目有共性，失敗項(xiàng)目原因卻不盡相同。下面從旁觀者的角度，分析下龍?zhí)端l(xiāng)如何系統(tǒng)性失敗，但愿為后來者提供一絲絲有意義的提醒。
1、優(yōu)越的大區(qū)位彌補(bǔ)不了小區(qū)位的尷尬
龍?zhí)端l(xiāng)位于成都市東北三環(huán)外，區(qū)位可謂優(yōu)越。
但，為什么開街五年來人氣越來越慘淡。
來看一下龍?zhí)端l(xiāng)的小區(qū)位環(huán)境，項(xiàng)目位于龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城內(nèi)。
雖說是總部經(jīng)濟(jì)城，但和傳統(tǒng)意義上的總部經(jīng)濟(jì)不同，周邊工廠用地比較多，像水鄉(xiāng)西側(cè)，藍(lán)色屋頂為大片的工廠用地，工人居多，處于傳統(tǒng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，大部分人在車間而不是寫字樓，消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣，與水鄉(xiāng)定位的中高端品質(zhì)消費(fèi)不匹配。
工業(yè)廠房偏多，常住人口偏少，造成小環(huán)境很難營造出休閑度假的氛圍，試想，有幾個人愿意穿過工廠區(qū)域，來到周邊都能看到車間的位置休閑娛樂，與環(huán)境的格格不入，影響項(xiàng)目品質(zhì)的完美呈現(xiàn)。
2、交通看似便利 實(shí)際上被圍困
龍?zhí)端l(xiāng)位于三環(huán)和四環(huán)之間，周邊雖然有三環(huán)、四環(huán)、滬蓉高速、成華大道、龍?zhí)堵返冉煌ǜ傻澜?jīng)過，交通看似很便利。
再看看周邊，密密麻麻的鐵路將龍?zhí)端l(xiāng)圍合起來，鐵路往往對城市片區(qū)割裂性較強(qiáng)，一個城市鐵路兩側(cè)會有截然不同的風(fēng)貌，龍?zhí)端l(xiāng)有N條鐵路，將看似便利的交通、優(yōu)越的區(qū)位阻擋的嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，成都本地人開車過去就會覺得比較麻煩，更不要說外地游客，可能外地游客還沒到達(dá)水鄉(xiāng)，就被轉(zhuǎn)暈了，也會被周邊其他幾個古鎮(zhèn)截留。
交通便利看似能夠促進(jìn)項(xiàng)目的通達(dá)性，但交通的性質(zhì)也會成為弱化因素，并不是有幾條主干道就萬事大吉。
3、好看的皮囊千千萬 有趣的靈魂難尋覓
龍?zhí)端l(xiāng)的工程開發(fā)可謂精致，古香古色的建筑，小橋流水的情景，多樣化的植物搭配，蘇州園林式風(fēng)格，被譽(yù)為成都的“周莊”，但宣傳時又成為成都的“清明上河園”，清明上河園屬于宋朝北方特色，光從宣傳定位就可以看出經(jīng)營者對自身認(rèn)識的混亂。
龍?zhí)端l(xiāng)是典型的蘇州園林風(fēng)格，坦白的說，在仿古建筑里，質(zhì)量算是上乘，但把江南的元素生硬的放在天府之國，調(diào)性總覺得怪怪的，很難入挑剔成都人的法眼。
成都作為旅游城市，市區(qū)的文旅商業(yè)街，寬窄巷子、錦里、大慈寺太古里、文殊坊、鐵像寺水街，無一例外，都是圍繞貨真價實(shí)的歷史建筑，植入現(xiàn)代化的運(yùn)營理念，讓消費(fèi)者覺得有特色，有明確的場景記憶，獨(dú)特性是文旅項(xiàng)目成功的必要因素之一。
成都遠(yuǎn)郊的黃龍溪、洛帶、街子、安仁、平樂、西來等古鎮(zhèn)，都是擁有幾百年歷史的古鎮(zhèn)，周邊是田園風(fēng)光，有山有水，有比較好的穿越感，適逢周末節(jié)假日，人氣都還不錯。
龍?zhí)端l(xiāng)的定位相當(dāng)尷尬，既沒有可以來的人文典故，又沒有鎮(zhèn)宅的歷史建筑，周邊是廠房或者寫字樓，缺乏旅游場景轉(zhuǎn)換的儀式感。
而且建筑設(shè)計(jì)的理念里，竟然把紅樓夢的元素放進(jìn)來，園內(nèi)一核心建筑群，將12條主體街巷分別以《紅樓夢》金陵12釵命名，對應(yīng)每一釵的屬相，并在街口設(shè)立從蘇州民間收集而來的12生肖石雕。
所以說，龍?zhí)端l(xiāng)定位是模糊的，缺乏接地氣的靈魂，沒有了靈魂，就像外表精致美麗的行尸走肉，人氣冷清在所難免。
4、工業(yè)用地身份的尷尬
據(jù)新聞媒體報(bào)道，龍?zhí)端l(xiāng)用地于2011年2月取得國土使用權(quán)證，發(fā)證機(jī)關(guān)為成都市國土資源局，地類用地為工業(yè)用地。2012年4月該宗地取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，用地項(xiàng)目名稱為非生產(chǎn)性工業(yè)科研用房及配套設(shè)施、公廁，用地性質(zhì)為一類工業(yè)用地。
媒體曾經(jīng)報(bào)道：
一商戶狀告龍?zhí)端l(xiāng)的經(jīng)營者，稱出租給他的涉案房屋至今無相關(guān)建設(shè)規(guī)劃許可證，也無相關(guān)安全手續(xù)，該房屋為違法建筑。涉案租賃合同系無效合同。
如果文旅項(xiàng)目連用地性質(zhì)都能含含糊糊，不出問題還好，出了問題，像是致命傷，后患無窮。
5、動線布局混亂 柳暗花明同一村
前面說了，龍?zhí)端l(xiāng)的外圍道路路況復(fù)雜，影響消費(fèi)者快捷到達(dá)。即使到達(dá)項(xiàng)目內(nèi)部，里面的動線也依然讓人頭疼。
雖然從衛(wèi)星圖上看，項(xiàng)目幾條動線很明確，但實(shí)際上龍?zhí)端l(xiāng)水面面積達(dá)2萬平米，長2.2公里，布局3島、21橋。
縱橫交錯的水域，外貌相似的橋梁和景觀，導(dǎo)視牌的缺失，讓人很難快速到達(dá)某個區(qū)域。
去年曾經(jīng)在龍?zhí)端l(xiāng)逛，人比較少，卻遇到好幾個人向我問路，找不到某個商店了。這還是人少的情況下，如果人比較多，混亂的動線會讓消費(fèi)者頭皮發(fā)麻，嚴(yán)重影響逛街體驗(yàn)，如果兜了幾圈還是回到原地，沒幾個人愿意再來逛。
6、經(jīng)營者與商家 是一根繩上的螞蚱
2013年4月，龍?zhí)端l(xiāng)開街運(yùn)營，各種促銷活動，加上嘗鮮效應(yīng)，開業(yè)頭三天保守估計(jì)涌入13萬游人。
當(dāng)時媒體報(bào)道，這幾天，龍?zhí)端l(xiāng)里的商家，尤其是餐飲的商家們簡直笑歡了。一家豆花店老板說，周日中午1點(diǎn)就已經(jīng)賣光了所有食品。而另一家中餐酒樓的老板，面對滿當(dāng)當(dāng)?shù)拇筇?，忙得不可開交：“生意太好忙得沒時間統(tǒng)計(jì)這幾天的營業(yè)額”。
如今，繁華景象只是曇花一現(xiàn)，運(yùn)營的商家只有幾家，多是普通小吃，大部分店鋪關(guān)門歇業(yè)，曾經(jīng)風(fēng)光的烏篷船從水里來到旱地，可謂極大的諷刺。
文旅項(xiàng)目開發(fā)周期長，剛開始需要漫長的培養(yǎng)期，有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)管理者會免收兩三年的租金，或者只收取營業(yè)額的10%左右的營業(yè)額作為租金，運(yùn)營者和商家要共同度過市場培育期，同時經(jīng)營者還要聯(lián)合商家持續(xù)開展各類營銷活動，確保人氣的熱度。
作為項(xiàng)目的運(yùn)營者，對商家收取租金是固定的，據(jù)媒體報(bào)道：
一家名為山珍九斗碗的酒樓，戴著眼鏡的老板娘清閑地坐在外面喝茶。2012年2月份，她和丈夫盤下了這個地方，光裝修就花了100多萬。因鄰近大門，生意剛開始相對要好些，那時房租每月接近3萬，現(xiàn)在因?yàn)樯鈶K淡，房租降到了現(xiàn)在的16000元每個月，但仍然每月存在嚴(yán)重虧損。為此，她辭退了所有員工，在店門口一塊“如廁收費(fèi)5角”的招牌引起了記者的注意。老板娘無奈的說：“園區(qū)內(nèi)公廁早就壞了，游客只得在我這里如廁，我收點(diǎn)費(fèi)用多少填補(bǔ)一下虧損?！?/p>
同時因開業(yè)后人氣迅速下降，商家營業(yè)額直線下降，部分商家開始拖欠租金，一紙?jiān)V狀把部分商家推上了被告席，訴商家不履行租賃合同，要求對租金價格、租金支付方式、違約責(zé)任進(jìn)行約定。
管理者和商家是一榮俱榮的利益共同體，有困難需要共同面對，如果剛剛出現(xiàn)些問題，就要對簿公堂，怎么不讓商戶寒心，怎么可能用心經(jīng)營。
7、文旅項(xiàng)目：沒那么簡單
龍?zhí)端l(xiāng)，從盛極一時到現(xiàn)在沉寂衰落，恰恰說明了文旅項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營過程中，每個環(huán)節(jié)都有不當(dāng)?shù)膯栴}，當(dāng)每個問題累積時，系統(tǒng)性失敗就會像雪崩一樣出現(xiàn)。
文旅項(xiàng)目不像高周轉(zhuǎn)的住宅項(xiàng)目，前期一定要慢，不把系統(tǒng)性的問題考慮清楚并有應(yīng)對之策，等投入真金白銀，再收回就舉步維艱了。
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